چه چیزی، کجا و چگونه آینده خود را تامین مالی کنید
سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در ایران یک شروع خوب است. از درآمد در طول سال گرفته تا جریان‌های نقدی ثابت، املاک و مستغلات می‌توانند بازدهی بالاتر و مکررتری نسبت به سهام یا اوراق قرضه داشته باشند. به نظر املاک آدیکو اول، مهم است که گزینه های خود را با هم مقایسه کنید تا مطمئن شوید که منطقی ترین و آگاهانه ترین تصمیم را می گیرید. وقتی صحبت از املاک و مستغلات می شود، همه چیز با نرخ سرمایه شروع می شود.
نرخ سرمایه چیست؟
در املاک و مستغلات، نرخ سرمایه یا نرخ سقف، برای نشان دادن نرخ بازده مورد انتظار ملک سرمایه گذاری استفاده می شود. به صورت درصدی از قیمت خرید اولیه بیان می شود و سود یا زیان خالص آن را در بازه زمانی یک ساله نشان می دهد.
نحوه محاسبه نرخ سقف
برای تعیین ارزش یک ملک، باید درآمد خالص عملیاتی (NOI) و ارزش فعلی بازار آن را در نظر بگیرید. نرخ سرمایه = درآمد عملیاتی خالص / ارزش بازار فعلی x 100٪
درآمد خالص عملیاتی سالانه نشان می‌دهد که شما پیش‌بینی می‌کنید در طول یک سال چقدر از دارایی منهای هزینه‌های عملیاتی درآمد داشته باشید. اگر یک ساختمان آپارتمانی در تهران را اجاره می کنید، NOI شما درآمد اجاره ای است که مستاجران شما منهای تعمیر و نگهداری ساختمان، مالیات بر دارایی و سایر هزینه های مربوطه تولید می کنند.
ارزش بازار فعلی یک ملک نشان می دهد که در هر زمان معین چقدر می توان آن را فروخت. ارزش بر اساس تعدادی از عوامل، از جمله ویژگی های ملک، عرضه و تقاضا، فروش نسبی در منطقه، و کل بازار املاک و مستغلات در نوسان است. املاک سرمایه گذاری متفاوت خریداری می شود، برخی با پول نقد و برخی دیگر با وام. نرخ سرمایه فرض می‌کند که همه دارایی‌ها با پول نقد خریداری می‌شوند تا نرخ بازدهی پایه ارائه شود، صرف نظر از بازپرداخت وام یا نرخ بهره.
موارد استفاده و محدودیت های نرخ سقف
سرمایه گذاران املاک و مستغلات در تهران از نرخ سرمایه برای تخمین بازده بالقوه یا سودآوری یک سرمایه گذاری استفاده می کنند. هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، می خواهید بیشترین شانس را برای مشاهده بالاترین بازده داشته باشید در حالی که هنوز در سطح راحتی خود کار می کنید.
نرخ های سقفی می تواند به اطلاع رسانی تصمیمات سرمایه گذاری شما بین بازارها، انواع ملک و سایر گزینه های سرمایه گذاری کمک کند. برای مثال، می‌توانید نرخ سقف یک ملک و نرخ بهره سالانه اوراق قرضه خزانه‌داری صادر شده توسط دولت را مقایسه کنید تا حس سود احتمالی را به دست آورید.
با این حال، این دو فرصت سرمایه گذاری در ایران کاملاً برابر نیستند. اوراق قرضه با سطحی از قطعیت همراه است و اگر آنها را تا سررسید نگه دارید، بازده مشخصی را تضمین می کند. با سرمایه گذاری در ملک، ریسکی وجود دارد که می تواند تحت تأثیر ارزش فروش مجدد ملک، بازار اجاره، مستاجران خالی یا مشکل دار، یا جریان نقدی منفی باشد. از آنجایی که نرخ های سقفی تنها با درآمد خالص تخمینی و ارزش بازار در نوسان تعیین می شود، سرمایه گذاری در ملک نامشخص است.
نرخ سرمایه گذاری خوب یا بد چیست؟
نرخ های سقفی بر اساس درآمد پیش بینی شده در آینده تعیین می شود که می تواند ناپایدار باشد و بسیار متفاوت باشد. یک نرخ سقف خوب به دو چیز بستگی دارد: اینکه به دنبال چه چیزی از یک سرمایه گذاری هستید و اینکه چقدر حاضرید برای آن ریسک کنید. نرخ سقف بالاتر نشان دهنده ریسک بالاتر است. نرخ سقف کمتر نشان دهنده کمتر است. نرخ های سقفی نیز با ارزش ملک رابطه معکوس دارند. ملک گرانتر دارای نرخ سقف کمتری خواهد بود و ملک ارزانتر دارای نرخ سقف بالاتر خواهد بود.
چه عواملی بر نرخ سرمایه تاثیر می گذارد؟
قبل از اعمال اهرم نرخ سقف برای تصمیم گیری در مورد فرصت های سرمایه گذاری، مهم است که عوامل موثر بر نرخ را درک کنید. عدم انجام این کار می تواند منجر به یک تصمیم تجاری بد و پرهزینه شود. در اینجا سه عامل اصلی که بر نرخ سرمایه تأثیر می گذارند آورده شده است.
نوع ملک
با توجه به سرمایه گذاری بزرگ ، شش نوع ملک مختلف در ایران وجود دارد: کشاورزی، مسکونی، تجاری، صنعتی، مختلط و با هدف خاص، که سپس بر اساس ویژگی های دارایی تقسیم می شوند. به عنوان مثال، املاک تجاری شامل فضاهای اداری، مراکز خرید و هتل ها و غیره است. نوع دارایی تعیین کننده ریسک، هزینه ها و بازدهی بالقوه است که همه اینها نرخ سقف را تعیین می کند.
ارزش ملک
سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بسته به اینکه چگونه در کل بازار قرار می گیرند، نرخ های سقف متفاوتی دارند. در مقیاس ملی، املاک و مستغلات در شهرها نسبت به املاک مشابه در شهرها یا شهرهای کوچکتر دارای نرخ سقف بالاتری هستند. به گفته Yieldstreet ، اقتصادها در مناطق شهری متنوع، پر جنب و جوش، و تمایل به پایداری بیشتری دارند ، بنابراین این فرصت‌های سرمایه‌گذاری در مقایسه با همتایان روستایی‌شان کم‌خطر تلقی می‌شوند.
یک ساختمان آپارتمانی در یک شهر بزرگ را تصور کنید: این مجتمع یک پنی بسیار هزینه دارد، اما شهرهای بزرگ مستاجران بالقوه را جذب می کنند، بنابراین بازده بالقوه بالاتر خواهد بود. با ریسک کمتر، می توان انتظار داشت که نرخ سقف پایین تری نسبت به زمانی که در قسمتی از ایالت که کمتر قاچاق می شود قرار داشته باشد.
پتانسیل اجاره
ویژگی‌ها و شرایط یک ملک نه تنها ارزش کلی آن را نشان می‌دهد، بلکه میزان مطلوبیت آن ویژگی‌ها را برای مستاجران آینده نشان می‌دهد. بدون مستاجر، یک ملک سرمایه‌گذاری درآمد کمی به همراه خواهد داشت، که می‌تواند آن را بیشتر از یک جریان درآمد، بار مالی داشته باشد.
